媒体报道

王健林回归,给所有地产大佬上了一课

笑到最后,才笑得最灿烂。

01

楼市进入抄底阶段?

今年楼市的“金九银十”是历年来最惨的。开发商们也并非躺平了,该搞的优惠一个没落下。

中海地产搞了一场9.9购房节,全国范围联动,主要内容与往年相似,涉及相关购房福利,优惠房源,家电赠礼等。

招商蛇口在其官方线上售楼处“招商好房”小程序推出优惠折扣。

惠州开发商送首付送家私送车位。

昆明楼市部分楼盘项目推出特价活动,原价最高卖到17000元/平方米的洋房,狂降到10000元/平。

株洲的一些房地产企业,如金碧置业、融盛地产、博瑞地产等企业在房产销售时大幅降价,价格明显低于正常的市场价......

尽管如此,市场该躺的还是躺。

没办法,中国人民银行和银保监局联合发布16条稳定房地产金融措施。

各大媒体瞬间利空变为利好:“史诗级救市”、“重大利好”、“远超预期”等说法不绝于耳。

其实如果你在楼市浸淫了十几年,见惯了跌宕起伏,一夜暴涨的戏码,丝毫不会觉得奇怪。

先不要着急说什么“史诗级”,现在只是开胃菜而已,一旦楼市实质性回暖,媒体会铺天盖地报道房价上涨。

毕竟楼市短期还是看政策的。

其实在楼市还没躁动起来的这会儿,各路资金、各路人马已经率先动了起来。最近很多媒体都在报道外资来中国抄底楼市的消息。

中指研究院报告也显示,外资正在加速进入中国房地产市场,涉足住房租赁、产业园区、商业地产等不动产资管市场。

想要收购SOHO中国的黑石,就筹集了3600亿天量资本来投资中国楼市。

贝莱德、大和房屋、易商红木等外资,在国内房地产市场加速布局。从抄底北上广深写字楼,扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产等项目。

日本、美国、新加坡这些世界级的公司,都开始入场,抄底中国楼市。

所有的市场信息综合起来,似乎都在传递一个信号:

楼市反弹毫无悬念,天亮了,起来买房吧!

02

王健林归来,不止“小目标”

相比较外资,我更在意国内的大佬们怎么对待如今的地产市场。

外资释放出信号可能是在唱多,毕竟你不知道他们手上到底有多少筹码被套着,一旦反弹他们随时可能跑的。

国内的顶级富豪的真金白银的操作可能更有参考价值。

只是我万万没想到,这次楼市抄底居然是万达起的头。

没错,那个男人——王健林,他回来了。

11月8日,胡润研究院发布了《2022胡润百富榜》,王健林以1000亿资产排在第32位,风光虽不能与以往做首富时相比,却是地产界的No.1。

失去的全都拿回来!年近七旬的王健林再度杀回富豪榜!

曾经看万达笑话的同行,一个个都笑不出来了。

从去年到今年,已经没有纯粹的房地产企业家能进入前十。房地产行业整体的上榜人数占比从20年前的50%下降到10年前的20%,5年前的15%,今年的10%。

曾经叱咤风云的恒大许家印、融创孙宏斌、世贸许荣茂家族,早已跌落百名开外。

这个结局真的出乎所有人意料,因为“债务”问题最先出局的万达,反而当上了优等生?

真正让人吃惊的不仅仅是王健林的强势回归

——地产同行都在忙着还债的时候,万达居然在忙着抄底!

今年前8个月,万达陆续介入了20多个地产项目

1月,万达低价接手葫芦岛的烂尾项目,并规划为万达广场。

2月,万达全面接管山西忻州田森汇,改名“忻州万达广场”。

3月,接手赣州聚益广场,扬州华贸购物中心以及新苑旗下多个商业项目。

4月,接管河南建业集团旗下全部商业项目。

5月,拿下北京索拉纳蓝色港湾,以及蓝色港湾5棵松购物中心。

7月,接手合肥烂尾项目万宏中心。

8月,买下了中融信托所持的部分股权。

9月,万达又接手5家奥克斯广场,完成交割后,将更名为万达广场。

10月,王健林手握的商业广场数量增至425家,比一年前多了45家,在管面积达到6000万平方米。

恍惚间那个“财大气粗”一个劲买买买的万达似乎又回来了。

相比之下,当年意气风发的同行,如今大多深陷债务泥潭,比如富力9月5日富力地产公告称,出售广州阜新酒店100%股权,代价为5.5亿。

对于出售的原因,富力称是为了优化资源配置,增加资金储备及降低负债率。富力还表示预计出售将亏损约653.7万元。

这次富力所出售的酒店正是当年以6折骨折价从万达手中买来的那批酒店之一。

当初处境凄惨甩卖“万达酒店”的人,如今守得云开见月明。

当初意气风发收购“万达酒店”的人,如今万事至终总是空。

三十年河东,三十年河西;在地产界,仅仅三四年的时间,便换了人间?

03

向死而生

倒霉到了头,日子再怎么过也只会越来越好。经历了几年的低谷期,万达居然奇迹般从谷底爬起来。

万达2022年前三季度财报显示,负债率下降至50.6%,比年初又少了1%,可以说是非常健康了。

50%的负债率看上去很高,但跟其他巨头比起来,还真不算啥。

另外,万达的总资产达到了5983亿元,由此可以算出万达的总负债不到3000亿元。

同时,万达的利润水平也很不错,今年前三季度净利润为109.06亿元,其中,万达商管上半年净利润为40.5亿元,同比大涨517.3%。

万达还手握325亿现金。

负债低,现金充足,利润可观,房地产行业没几家也没有比它活得更滋润的房企了。

那么,王健林这回为什么领跑了同行?

原因无非两点:

一是气魄,二是眼光。

之前他有两句名言广为传播:

一个是“先挣一个亿的小目标”。

另外一个是“清华北大,不如胆子大”。

回想5年前,王健林登顶亚洲首富,在全球大手笔布局,半年时间买下2家电影公司、80家五星酒店、1300多家电影院……

然而没过几个月,万达就被银行断贷,资产缩水,负债6000亿,王健林身价一跌再跌!

万达为了自救,开始“割肉大甩卖”:

13个文旅项目打包卖给融创,77家酒店“打骨折”卖给富力;公司股份大把卖给腾讯、阿里……

这几年前前后后算下来,4800亿价值的酒店和13个文旅项目只卖了670亿。一向脾气温和的王健林,也在办公室怒摔杯。

时移世易,风云变幻,也就是这次的“断臂求生”,给了万达重头再来的机会。

如果没有之前的“甩卖资产”,可能真就一蹶不振了,反而当初接手万达的资产的,现在一个个都“倒下”了。

在这之后,万达选择了一条完全不同于以往的路

——轻资产模式。

在投资建设过程中,万达不投入资金,只负责选址、设计、建造、招商和管理。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。

万达既不出钱,也不出地,帮别人建设,建成后负责运营,租金三七分成。

由此,避免了中国房企的死亡循环:

借钱——拿地——回款——再融资——再拿地......

万达当年一出事,王健林果断甩卖资产保下基本盘;拿到钱随即开始转型,但恒大、融创等同行依旧在高歌猛进,大手笔拿地。

结果行业周期往下走,一连串政策连翻重锤,那些曾经笑话万达的人都倒下了,王健林最终吃鸡,开始大手笔抄底。

也许这也跟他军人出身的行事风格有关,果断决绝、雷厉风行。

此情此景,不由得想起李嘉诚的那句话:

不要赚最后一个硬币。

如今万达确实从低谷走了出来,甚至前途还稍许有点乐观,但他们手握大量现金,抄底楼市的做法可行?

从他们接手的这些项目来看,基本上都是围绕着商业项目,当然这也和他们主业有关,人家本来就是做商产的。抄底楼市的说法,存在偏差。

从1月到10月,万达买了这么多项目,接手不少烂尾工程,但没一个住宅项目。

这说明他们心里清楚得很:支持住宅价格长期增长的动力熄火了,房价的肯定要面临一波价值重估,现在抄底商品房无异于49年加入国民党。

而他们抄底商业地产的逻辑又十分清晰。

首先,有一部分商业地产的估值在这两年其实是被错杀了。

为啥?因为疫情。

疫情直接打击第三产业,商业地产的估值又和第三产业景气度高度绑定。从这次的“二十条”还有舆论导向上的变化,走出疫情出现曙光。一旦第三产业景气度恢复,被错杀的那部分商业地产也会迎来价值回归,所以在疫情带来的“情绪杀”最明显的时候,就是大资金抄底的最佳底部。

同时在房地产周期里,商业地产会先于住宅。

商业地产牛市的起始点是1997年,住宅牛市的起始点是2003年;所以在周期循环上,商业地产会快于住宅。

今天的不良资产低价买入,捂在手里过个几年等到周期上行,又会变成优质资产。

危机对于企业、对于个人都是一次难得的机会。

你看股神巴菲特,为啥总是强调在必要的时候握有大量现金?因为一旦机会来了,你手里没资本,连入场的资格都没有。

雷军的那句风口上的猪,实际上害了不少人,让人们以为机遇是决定成败的决定性要素。

可是,事实却告诉我们:

真正引导人们走向成功的,是魄力、是眼光。

 
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